Dos opciones para financiar su vivienda: el crédito hipotecario y leasing habitacional
19/05/2016
Uno de los factores que más pesa en la decisión de compra de vivienda es saber cuál es el plazo y la tasa de interés a la que nos van a cobrar. Pero también hay diferencias de fondo entre estas figuras que usted debe conocer muy bien.
Uno de los sueños de la mayoría de los colombianos es poder adquirir una vivienda propia, convirtiéndose en símbolo de estabilidad económica y seguridad. Los bienes inmuebles son una inversión para el largo plazo, y como tal, se debe tener claridad sobre las opciones de financiación que se encuentran en el mercado, así como los pros y contras que cada una de estas opciones llevan consigo.
Actualmente existen varias posibilidades para financiar los proyectos de las familias, y la adquisición de vivienda no es la excepción. Las opciones más destacadas que podemos encontrar en el mercado financiero son el crédito hipotecario y el leasing habitacional. Ambos cumplen con la función de poner al alcance de la mano el capital necesario para conseguir este noble sueño de los hogares, donde la mayoría de casos alcanzan a cubrir hasta el 80% del valor de compra; pero que se diferencian en temas que van desde la libertad que tienen las familias para disponer del inmueble hasta las tasas de interés que cobran.
A continuación, se hará una revisión detallada de las características de cada una de estas opciones, señalando elementos esenciales que pueden ser de peso a la hora de tomar la decisión sobre el tipo de financiación que se va a solicitar, mencionando en el camino algunos puntos a favor y otros en contra.
Se le llama así al préstamo que hace una institución de crédito al solicitante de financiación, para nuestro caso serán las familias, el cual se compromete a devolver esta suma de dinero en pagos periódicos durante un determinado lapso de tiempo, con la condición de pagar además un interés sobre el dinero prestado.
Esta opción de financiación le permite al solicitante adquirir con el crédito la vivienda a su nombre, con la cual ya puede gozar de los beneficios que esto implica: hacer las modificaciones al inmueble para mejorarlo, venderlo o incluso arrendarlo a un tercero, adquiriendo un activo que paga su propia inversión, por ejemplo, con el arriendo cobrado al arrendatario se puede cubrir la cuota que se tiene que pagar al banco.
Un factor bastante importante a la hora de decidir entre las opciones de financiación disponibles es la tasa de interés que nos van a cobrar. El Banco de la República es la institución encargada de determinar la tasa de interés máxima que los bancos comerciales pueden cobrar por los créditos hipotecarios. Actualmente para créditos no VIS (Vivienda de Interés Social) dicha tasa está fijada para ser de 12,4% Efectivo Anual sumado a la variación de la UVR en los últimos 12 meses, y 10,7%EA para los proyectos VIS. Para facilitar la comprensión de este concepto calcularemos dicha cuota máxima actualmente establecida: la variación anual de la UVR (Unidad de Valor Real) para el 31 de agosto de 2018 fue de 3,15%, por lo que la tasa máxima que se puede cobrar actualmente en los créditos hipotecarios no VIS es de 15,55% efectivo anual, y para los créditos hipotecarios VIS es de 13,85% efectivo anual.
Otro factor importante para tener en cuenta es el monto del préstamo a recibir de la entidad financiera para comprar el inmueble. El crédito hipotecario puede financiar como máximo el 70% del valor de la vivienda (para proyectos distintos a VIS) y en la mayoría de los casos la forma de pago viene estructurada por tasas de interés y cuotas fijas.
Un ejercicio interesante desarrollado por metrocuadrado.com, una página web especializada en información para el asesoramiento, consecución y adquisición de inmuebles, fue el de calcular el posible valor del crédito y las cuotas a pagar, para viviendas de distintos precios y para diferentes tipos de ingresos mensuales, (debemos recordar que el estudio que hacen los bancos para otorgar el crédito se ve influenciado en gran medida por el salario o los ingresos mensuales que tiene el solicitante), expresados en la siguiente tabla:
Con esto, el lector ya podrá hacerse una idea del capital del que puede gozar como crédito hipotecario, analizando si el ahorro actual disponible es suficiente para cubrir la cuota inicial. Lo que se recomienda para los casos en donde ya se ha pedido un préstamo para financiar la mayoría del valor de la casa, es evitar pedir un préstamo adicional para pagar la cuota inicial; en lugar de esto, se recomienda ahorrar el dinero suficiente para poder cubrir dicha cuota.
El leasing habitacional se puede considerar como un contrato de arrendamiento realizado entre una institución financiera y el solicitante (al cual en este tipo de financiación se le llama locatario). Durante un lapso de tiempo determinado por las partes contratantes, normalmente este oscila entre 15 y 20 años, se estipula que el locatario debe consignar un canon periódico que incluye capital e intereses, con la opción de que al final del contrato el locatario pueda adquirir a su nombre el inmueble.
Para esta adquisición se tiene en cuenta el monto del capital que se consignó periódicamente en el canon, más un costo adicional que usualmente constituye alrededor del 1% del valor de la vivienda, que incluye costos adicionales como escrituras y traspaso de propiedad. Cabe resaltar que para poder aplicar para el leasing habitacional la vivienda objeto de arrendamiento debe tener un avance en su construcción superior al 80%, en caso de que se trate de una vivienda nueva.
Una de las primeras ventajas significativas que nos podemos encontrar respecto al crédito hipotecario es que el leasing habitacional financia entre el 80% y el 100% del valor de la vivienda. Además, como la vivienda no es patrimonio del solicitante del leasing sino hasta el momento en que toma la opción de compra, este no tiene que incluir el inmueble en su declaración de renta, reduciendo costos extras durante el tiempo del contrato.
Una de las desventajas que tiene el leasing es que restringe el grado de libertad con el que el locatario puede actuar frente al manejo del inmueble. Una de las primeras limitaciones que nos podemos encontrar es la imposibilidad de realizar cambios estructurales en la vivienda, aunque estos sean con la intención de mejorarla; tampoco se puede subarrendar el inmueble, ante esta imposibilidad, no se podrá usar como un activo que genere el efectivo para el pago de la cuota, es decir, no podrá autofinanciar su inversión, como sí ocurre con el crédito hipotecario.
Como último punto, es bueno recordarle al lector que, si es una persona con ingresos mensuales iguales al salario mínimo o cercanos a un millón de pesos mensuales, puede concursar para ser beneficiarios de programas gubernamentales para la adquisición de vivienda como MiCasaYa. Además, es importante destacar beneficios como el ahorro en cuentas AFC, el cual está destinada a servir como fondo de ayuda para cubrir un valor del inmueble, eximiendo de ser gravado por la retención en la fuente.
Es importante que las familias interesadas en adquirir próximamente vivienda propia recuerden y examinen con detenimiento las opciones, condiciones y ventajas que ofrece el mercado para ayudarlos a alcanzar tan noble sueño. Ya sea en temas de costos de financiación, cobertura del costo total del inmueble o en libertades de uso, tanto el leasing habitacional como el crédito hipotecario tiene por propósito fundamental ayudar a los hogares colombianos a poder cumplir sus metas de crecimiento y de estabilidad económica.
William David Rangel León*
UAMF-UNAL